Abbiamo deciso di vendere la nostra casa.
Per acquistarne una più grande, oppure più piccola. Perchè vogliamo o dobbiamo cambiare zona o città, per monetizzare e liberare risorse, o perchè semplicemente abbiamo voglia di cambiare.
Qualunque sia il motivo, la prima domanda che si affaccia nella nostra mente è: quanto vale? Quanto possiamo ricavare da questa vendita?
La risposta è sempre: “dipende”. Da tanti fattori che ora esploreremo e che concorrono a determinare una forbice di possibili valori.
La formula di base
Tutto gira intorno ad una formula apparentemente semplice, il cui risultato è sempre un range di valori che possono oscillare tra un minimo ed un massimo:
Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadrato * Coefficienti di merito
Superficie commerciale
I metri quadrati commerciali sono differenti da quelli che siamo abituati a considerare quando parliamo delle dimensioni delle nostre case. Questo perchè di solito ci riferiamo alla superficie calpestabile interna, mentre l’estensione della proprietà da valorizzare in caso di vendita comprende anche diversi altri elementi quali:
- Muri perimetrali
- Balconi e terrazzi
- Soppalchi, mansarde e sottotetti
- Taverne
- Giardini
- Vani accessori come box e cantine (se non venduti a parte)
La superficie di ciascuno di questi spazi concorre a determinare la superficie totale sommandosi a quella interna calpestabile dopo essere stata ridotta secondo una percentuale definita da tabelle standard. Ad esempio, la superficie di una mansarda è considerata al 75%, mentre quella di un balcone al 25%.
Quotazione al metro quadrato
Si basa sulle tabelle prodotte semestralmente dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e pubblicate sul sito dell’Agenzia delle entrate. I valori riportati nelle tabelle sono frutto della rilevazione delle transazioni effettivamente avvenute nel periodo e sono dettagliate per micro zone all’interno di ogni comune. Riportano valori di riferimento minimo e massimo. Sono influenzati sia dall’andamento semestrale del mercato che dalle caratteristiche della zona: servizi, aree verdi, collegamenti, livello socio economico.
Coefficienti di merito
Si tratta di parametri specifici dell’immobile da valutare, che hanno l’effetto di aumentarne o diminuirne il valore secondo percentuali standard condivise.
I principali sono:
- Stato locativo: libero, affittato, affitto breve
- Piano
- Stato di conservazione dell’edificio
- Stato di conservazione dell’appartamento: da ristrutturare, buono stato, ristrutturato, finemente ristrutturato, nuova costruzione
- Luminosità
- Esposizione e vista: esterna panoramica, esterna, mista, interna, interamente interna
- Tipo riscaldamento: autonomo, centralizzato, centralizzato valvole
Il valore di vendita reale
Il risultato della formula sarà sempre una forbice di valori abbastanza ampia Quali sono i fattori che definiscono il valore di vendita effettivo? Fondamentalmente, entrano in gioco cinque fattori chiave:
- Lo stato del mercato nel breve periodo. Tra una rilevazione semestrale e l’altra i livelli di domanda e offerta nelle micro zone possono variare repentinamente. Può anche accadere che una micro zona acquisti o perda valore a causa dell’azione di elementi esterni.
- Variabilità all’interno della micro zona. Per quanto dettagliate, le micro zone non possono essere completamente omogenee, perchè i dati rilevati diventerebbero troppo pochi e i valori perderebbero di significatività. Quindi può accadere che alcune sottozone abbiano più valore di altre.
- Classe energetica. L’azione delle normative in materia di risparmio energetico, ancora in evoluzione, conferisce a questo elemento un peso crescente.
- Tempi di vendita obiettivo. Più tempo abbiamo a disposizione per trovare l’offerta migliore, più riusciremo a ricavare dalla vendita della nostra casa.
- Specificità immobile. Ad esempio vincoli paesaggistici o abusi da sanare.
Aumentare il valore prima della vendita
Prima di mettere la casa in vendita può essere una buona idea valutare con un professionista del settore l’opportunità di effettuare alcuni interventi sull’immobile per aumentarne il valore commerciale. Con buon progetto ed una esecuzione accurata è possibile generare un aumento di valore superiore al costo dei lavori. Gli interventi possono essere di due tipologie:
Ristrutturazione. Possono essere volti a:
- Rinnovare l’estetica degli ambienti
- Ammodernare gli impianti
- Razionalizzare gli spazi
- Aumentare la classe energetica
- Migliorare l’insonorizzazione
- Ottimizzare la luminosità
- Frazionamento. Se il nostro appartamento ha una superficie elevata e ci troviamo in zone densamente abitate questa è una strategia vincente. Da un appartamento grande si ricavano due o più appartamenti di metratura minore e valore al metro quadrato maggiore, generando così valore.
Affidarsi a Immoveo
Per tutto quello che riguarda la vendita della casa è importante affidarsi a partner trasparenti, competenti ed affidabili. Immoveo è una buona scelta perchè nasce dalla fusione tra l’esperienza nel campo delle costruzioni e delle ristrutturazioni e la profonda conoscenza del mercato immobiliare.
La missione di Immoveo è riqualificare le nostre città, ammodernando il patrimonio edilizio, migliorando le performance energetiche degli edifici e azzerando il consumo di territorio.
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